Pacht van een bedrijf

In de dagelijkse praktijk worden regelmatig bedrijven verpacht. Het betreft hier meestal horeca- en andere detailhandel/winkelbedrijven. Vraag is, wat nu eigenlijk het 'verpachten' van een bedrijf betekent en waarop gelet moet worden bij het aangaan van een dergelijke overeenkomst?

Antwoorden op bovenstaande vragen kunnen niet gevonden worden in de Pachtwet. De Pachtwet is namelijk bedoeld voor het in gebruik geven van grond en gebouwen met een agrarisch karakter.
De benaming 'verpachting' met betrekking tot bovenbedoelde horeca- en winkelbedrijven is daarom eigenlijk geen juiste. Beter is het om te spreken van het 'verhuren' van de onderneming. De bedoeling van partijen is namelijk dat de 'pachter' voor zijn rekening en risico het bedrijf van de 'verpachter' gaat exploiteren tegen betaling van een periodieke vergoeding. De verpachter blijft hierbij eigenaar van het bedrijf. Gezien het wijdverspreide gebruik van de benaming 'pachtovereenkomst', zal ook in dit artikel deze benaming gehanteerd worden.

De pacht of huur van een bedrijf is nergens in de wet geregeld. Partijen zijn daarom in beginsel vrij om te bepalen welke afspraken zij maken in het kader van een pachtovereenkomst.
Bij de pachtovereenkomst stelt dus de verpachter - tegen betaling van een vergoeding - zijn bedrijf ter beschikking van de pachter.
Het ter beschikking gestelde bedrijf bestaat meestal uit de handelsnaam, goodwill, voorraad, inventaris en de bedrijfsruimte. Omdat doorgaans ook de bedrijfsruimte onderdeel uitmaakt van de pacht- of huurovereenkomst, zijn de wettelijke regels betreffende de huur van bedrijfsruimte van belang. Van veel van die wettelijke regels mogen partijen niet afwijken, zodat deze - zogenaamde 'dwingende' regels - deel gaan uitmaken van de pachtovereenkomst.
Voor bedrijfsruimten waar het hier in de regel om gaat ( de zogenaamde 'middenstands', ofwel 'artikel 1624' bedrijfsruimten ) bestaan er bijvoorbeeld dwingende regels betreffende de (wijziging) van de huurprijs en de huurtermijnen. Zo zal de pachter, indien hij voor een periode langer dan twee jaar pacht, recht hebben op een op een huurperiode van 2 x 5 jaar en kan hij na afloop van elke periode van vijf jaar aan de kantonrechter vaststelling van een nieuwe huurprijs vragen.

Bij het opstellen van een pachtovereenkomst dient dan ook rekening te worden gehouden met dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht. Een andere van belang zijnde dwingendrechtelijke bepaling, maar dan van het arbeidsrecht, betreft artikel 7:663 BW. Deze wettelijke bepaling verplicht de pachter de arbeidsrelaties met het personeel dat werkt bij het te verpachten bedrijf voort te zetten.

Hieronder volgt een - niet uitputtend bedoelde - opsomming van onderwerpen, waarvan het raadzaam is deze in de pachtovereenkomst te regelen:

- wat wordt verpacht en tegen welke pachtsom, waarbij het voorkeur verdient de pachtprijs van de bedrijfsruimte apart te noemen;
- waaruit bestaat het inventaris (inventarislijst) en in welke staat bevinden zich de afzonderlijke inventarisgoederen;
- in het geval de verpachter de bedrijfsruimte huurt dient zijn verhuurder akkoord te gaan met de pachtovereenkomst;
- wie draagt welke onderhoudsverplichtingenen wat dient er te gebeuren als er inventarisgoederen kapot gaan en/of vervangen moeten worden;
- de pachttermijn;
- wat gebeurt er als de pachter bij het nakomen van de pachtovereenkomst in gebreke blijft.
Let op: Het ter beschikking stellen van een bedrijf aan een pachter via een pachtovereenkomst wordt door de belastingrechter niet gezien als het overdragen van een bedrijf, maar als voortzetting van het bedrijf op een andere wijze.

De pacht van een bedrijf heeft daarom wezenlijk andere fiscale consequenties dan de verkoop van een bedrijf. Voorafgaand advies door een belastingkundige is daarom raadzaam.

Tot slot: De motieven voor het verpachten van een bedrijf kunnen legio zijn. Meestal wordt voor de pachtovereenkomst gekozen, omdat de verpachter periodiek een vast inkomen wenst, terwijl de pachter vaak niet in staat is een (koop)som ineens te voldoen. Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Recht & Raad.