Loading...

recht-raad logo small

Bestemming van de gehuurde bedrijfsruimte


Let op de bestemming van de gehuurde bedrijfsruimte.

In de huurovereenkomst van bedrijfsruimte is steevast een artikel opgenomen waarin is bepaald dat de huurder de bedrijfsruimte moet gebruiken overeenkomstig de contractuele bestemming. Zonder toestemming van de verhuurder is het voor huurders nagenoeg niet mogelijk om deze bestemming te wijzigen. Het gehuurde kan dan niet op een andere wijze ( bijvoorbeeld voor andere diensten of voor het verkopen van andere producten ) worden gebruikt. Dat kan de belangen van de ondernemer ( huurder ) ernstig schaden.

Regelmatig reizen geschillen tussen huurder en verhuurder over wat precies de grenzen zijn van de betreffende contractuele bestemming en of en in hoeverre deze door de huurder gewijzigd kunnen worden. Deze problematiek zal hierna worden behandeld waarbij een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam is betrokken.

bestemming gehuurde bedrijfsruimte

Wat staat in de wet?

In artikel 7:214 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.

Om het gebruik vast te leggen is in het ROZ-model huurovereenkomst voor winkelruimtes onder meer het volgende opgenomen:

“1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als……………
1.4 Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”

Op de stippellijn dient de bestemming van het gehuurde te worden omschreven. Dit kan een algemene omschrijving zijn, zoals ‘winkelruimte’, maar ook een meer concrete omschrijving, zoals ‘een 'fietsenwinkel’.

De verhuurder heeft belang bij een zo concreet mogelijke omschrijving van de bestemming, om zo veel mogelijk de activiteiten te begrenzen die in het gehuurde zullen plaatsvinden. Dit is gunstig voor verhuurders van winkelcentra die een bepaald kwaliteitsniveau of een bepaalde branchering nastreven.
Voor de huurder geldt het tegenovergestelde. De huurder heeft baat bij een zo algemeen mogelijke omschrijving, om daarmee zoveel mogelijk vrijheid te behouden om de activiteiten die in het gehuurde plaatsvinden te kunnen wijzigen.

Gerechtshof Amsterdam

In de casus die heeft geleid tot de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam speelde het volgende.
Verhuurder en huurder waren een huurcontract overeengekomen waarin onder meer het volgende stond:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als ijssalon, inclusief de mogelijkheid om in de wintermaanden over te gaan op de verkoop van stamppotten.”
Op enig moment heeft huurder per brief aan verhuurder toestemming gevraagd om in het gehuurde, in afwijking van de voornoemde contractuele bestemming, tevens pannenkoeken te mogen verkopen. De huurder vermelde daarbij dat dit een laatste poging was om zijn onderneming rendabel te maken. Verhuurder ging daarmee niet akkoord, reden waarom huurder naar de rechter is gestapt met de vordering verhuurder te verplichten om de gewenste uitbreiding van de bestemming alsnog te accepteren.

Helaas voor de huurder heeft het Gerechtshof Amsterdam de ingestelde vordering afgewezen en wel op de volgende gronden:
1. de huurder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de contractuele bestemming niet mogelijk zou zijn;
2. de verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een specifiek belang had bij de contractuele bestemming;
3. er bestaat een wezenlijk verschil tussen de contractuele bestemming (ijssalon en verkoop stamppotten) en de door de huurder gewenste uitbreiding daarvan (verkoop van pannenkoeken);
4. de verhuurder heeft een verregaande vrijheid heeft om te bepalen welke soort exploitatie zij in het gehuurde wil toestaan, waarvan zij gebruik heeft gemaakt door in de huurovereenkomst een duidelijke omschrijving van het beoogde gebruik op te nemen.

Conclusies voor praktijk

De uitspraak laat zien dat een duidelijke omschrijving van de bestemming in het huurcontract weinig of geen ruimte laat aan huurders tot uitbreiding van de activiteiten in het gehuurde.
De huurder dient zich dat te realiseren vóór ondertekening van de huurovereenkomst teneinde alsnog te onderhandelen met verhuurder over een minder afgebakende omschrijving van de bestemming.

Rechtshulp nodig?

Heeft u te maken met kwesties rond het (ver)huren van bedrijfsruimte? Bel 020 6890 863 of mail onze huurrecht specialisten.
Footer CTA

Aanmelden nieuwsbrief