Huur betalen tijdens corona crisis
Huurverplichtingen tijdens corona crisis
Met de corona crisis beleven we bizarre tijden. De volksgezondheid staat op het spel en veel ondernemers zien hun inkomsten sterk teruglopen, soms zelfs tot nul. De regering roept iedereen op elkaar waar mogelijk te steunen. Maar hoe zit dat juridisch? Mag bijvoorbeeld van de verhuurder van een horeca bedrijfsruimte verwacht worden de hij akkoord gaat met een tijdelijke verlaging van de huurprijs?
Horecazaken mogen sinds 16 maart 2020 niet meer open zijn voor het publiek. Horeca ondernemers die niet aan afhalen of bestellingen doen hebben in het geheel geen omzet meer. De kosten, waaronder de huur van de bedrijfsruimte, lopen echter gewoon door. Voor veel van deze ondernemers dreigt faillissement als deze situatie te lang aanhoudt. De regering heeft een voorziening geregeld voor de doorlopende loonkosten. Maar hoe zit het met de huurkosten? Kan ook daaraan wat gedaan worden?
Uitgangspunt in het recht is: contract is contract. Dus: wat je hebt afgesproken, moet je ook nakomen. Dat geldt voor alle contracten, dus ook voor huurcontracten en de daarin afgesproken huurprijs.
Eén van de zeldzame uitzonderingen op het beginsel dat contracten onverkort dienen te worden nagekomen is de bepaling rond de zogeheten ‘onvoorziene omstandigheden’. In artikel 6: 258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de rechter op vordering van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan die wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
In de praktijk blijkt (helaas) dat rechters niet snel van mening zijn dat er sprake is van zodanige onvoorziene omstandigheden dat een contract dient te worden aangepast. Zo zal een rechter meestal niet de huur verlagen als het winkelcentrum nauwelijks bereikbaar is door een wegafsluiting. Ook als het winkelcentrum door leegstand te weinig publiek trekt is huurverlaging vaak niet mogelijk. De redenering is veelal dat dit soort zaken in de risicosfeer van de ondernemer valt.
Kortom,, de lat is hoog gelegd door de wetgever en de rechters. Maar de corona crisis is een zeer uitzonderlijke situatie. Velen spreken over de grootste crisis sinds de 2e Wereldoorlog. Een huurder die een verzoek tot huurverlaging voor zolang de crisis duurt voorlegt aan de rechter, zal ons inziens dan ook zeker niet kansloos zijn. De kansen zullen toenemen naar mate de horecazaak langer moet sluiten en de ondernemer geen vervangende inkomsten heeft.
In de wet ( artikel 7: 204 BW ) is bepaald dat een gebrek aan het gehuurde recht kan geven op vermindering van de huurprijs. Een gebrek is volgens dit wetsartikel niet alleen beperkt tot een fysiek gebrek ( bijvoorbeeld gat in het dak ), maar kan ook bestaan uit een andere omstandigheid waardoor het genot van het pand wordt beperkt ( denk bijvoorbeeld aan de verhuurder die het binnenplein van het winkelcentrum laat verwaarlozen ).
De wet kent dus een ruime definitie van het begrip ‘gebrek’. In huurcontracten mag echter van die ruime definitie worden afgeweken. Dat hebben verhuurders dan ook massaal gedaan in hun huurcontracten. Gevolg is dan ook dat in de meeste gevallen het gebod van de overheid om de horecazaak te sluiten geen ‘gebrek’ zal zijn en niet (mede) voor rekening van de verhuurder zal komen. Maar het is altijd zaak uw huurcontract hierop na te lezen.
In veel huurovereenkomsten is de verplichting opgenomen het gehuurde ( winkel/horecazaak, etc.) open te houden voor het publiek. In veel contracten zelfs boetes opgenomen voor het geval er niet aan deze exploitatieplicht wordt voldaan.
Maar ook hier kan gelden dat de onvoorziene omstandigheden en de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat tijdens de corona crisis de exploitatieplicht mogelijk niet zal gelden. Dat geldt sowieso voor de horecazaken die verplicht dicht zijn. Maar mogelijk kunnen ook andere zwaar getroffen branches ( bijv. reisbureaus ) niet aan de exploitatieplicht gehouden worden. Dat zal ook gelden voor winkels die bij openstelling niet aan de veiligheidsvoorschriften van de RIVM kunnen voldoen ( niet teveel klanten dicht op elkaar ).
Met de corona crisis beleven we bizarre tijden. De volksgezondheid staat op het spel en veel ondernemers zien hun inkomsten sterk teruglopen, soms zelfs tot nul. De regering roept iedereen op elkaar waar mogelijk te steunen. Maar hoe zit dat juridisch? Mag bijvoorbeeld van de verhuurder van een horeca bedrijfsruimte verwacht worden de hij akkoord gaat met een tijdelijke verlaging van de huurprijs?
De beknelde ondernemer
Horecazaken mogen sinds 16 maart 2020 niet meer open zijn voor het publiek. Horeca ondernemers die niet aan afhalen of bestellingen doen hebben in het geheel geen omzet meer. De kosten, waaronder de huur van de bedrijfsruimte, lopen echter gewoon door. Voor veel van deze ondernemers dreigt faillissement als deze situatie te lang aanhoudt. De regering heeft een voorziening geregeld voor de doorlopende loonkosten. Maar hoe zit het met de huurkosten? Kan ook daaraan wat gedaan worden?
Contract is contract
Uitgangspunt in het recht is: contract is contract. Dus: wat je hebt afgesproken, moet je ook nakomen. Dat geldt voor alle contracten, dus ook voor huurcontracten en de daarin afgesproken huurprijs.
Onvoorziene omstandigheden
Eén van de zeldzame uitzonderingen op het beginsel dat contracten onverkort dienen te worden nagekomen is de bepaling rond de zogeheten ‘onvoorziene omstandigheden’. In artikel 6: 258 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat de rechter op vordering van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan die wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
In de praktijk blijkt (helaas) dat rechters niet snel van mening zijn dat er sprake is van zodanige onvoorziene omstandigheden dat een contract dient te worden aangepast. Zo zal een rechter meestal niet de huur verlagen als het winkelcentrum nauwelijks bereikbaar is door een wegafsluiting. Ook als het winkelcentrum door leegstand te weinig publiek trekt is huurverlaging vaak niet mogelijk. De redenering is veelal dat dit soort zaken in de risicosfeer van de ondernemer valt.
Kortom,, de lat is hoog gelegd door de wetgever en de rechters. Maar de corona crisis is een zeer uitzonderlijke situatie. Velen spreken over de grootste crisis sinds de 2e Wereldoorlog. Een huurder die een verzoek tot huurverlaging voor zolang de crisis duurt voorlegt aan de rechter, zal ons inziens dan ook zeker niet kansloos zijn. De kansen zullen toenemen naar mate de horecazaak langer moet sluiten en de ondernemer geen vervangende inkomsten heeft.
Recht op huurverlaging in verband met een gebrek?
In de wet ( artikel 7: 204 BW ) is bepaald dat een gebrek aan het gehuurde recht kan geven op vermindering van de huurprijs. Een gebrek is volgens dit wetsartikel niet alleen beperkt tot een fysiek gebrek ( bijvoorbeeld gat in het dak ), maar kan ook bestaan uit een andere omstandigheid waardoor het genot van het pand wordt beperkt ( denk bijvoorbeeld aan de verhuurder die het binnenplein van het winkelcentrum laat verwaarlozen ).
De wet kent dus een ruime definitie van het begrip ‘gebrek’. In huurcontracten mag echter van die ruime definitie worden afgeweken. Dat hebben verhuurders dan ook massaal gedaan in hun huurcontracten. Gevolg is dan ook dat in de meeste gevallen het gebod van de overheid om de horecazaak te sluiten geen ‘gebrek’ zal zijn en niet (mede) voor rekening van de verhuurder zal komen. Maar het is altijd zaak uw huurcontract hierop na te lezen.
Exploitatieplicht
In veel huurovereenkomsten is de verplichting opgenomen het gehuurde ( winkel/horecazaak, etc.) open te houden voor het publiek. In veel contracten zelfs boetes opgenomen voor het geval er niet aan deze exploitatieplicht wordt voldaan.
Maar ook hier kan gelden dat de onvoorziene omstandigheden en de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat tijdens de corona crisis de exploitatieplicht mogelijk niet zal gelden. Dat geldt sowieso voor de horecazaken die verplicht dicht zijn. Maar mogelijk kunnen ook andere zwaar getroffen branches ( bijv. reisbureaus ) niet aan de exploitatieplicht gehouden worden. Dat zal ook gelden voor winkels die bij openstelling niet aan de veiligheidsvoorschriften van de RIVM kunnen voldoen ( niet teveel klanten dicht op elkaar ).
Samenvatting
De juridische gevolgen van de corona crisis op huurcontracten van bedrijfsruimte zijn lastig in te schatten. De corona crisis is een nieuw en onbekend terrein, ook voor juristen en rechters. De jurisprudentie zal zich pas in de komende tijd vormen. In de tussentijd ligt de verantwoordelijkheid bij huurders én verhuurders om samen passende afspraken te maken.Rechtshulp
Heeft u rechtshulp nodig bij uw huurzaak? Neen contact op met onze huurspecialisten. Bel 020 6890 863 of mail.