Huurprijsverlaging tijdens Corona

Huurkorting tijdens corona, hoe zit dat?

In een vorige editie van onze Nieuwsbrief schreven wij al over de (on)mogelijkheden van huurverlaging tijdens de Corona-crisis. Inmiddels zijn er al enkele gerechtelijke uitspraken gedaan over huurcompensatie van bedrijfsruimte tijdens Corona. Een recente uitspraak van de kantonrechter Amsterdam willen wij u niet onthouden. Hieronder leest u meer over die uitspraak, maar eerst nog even kort de wettelijke regels.

Contract nakomen, tenzij...

Afspraken gemaakt tussen partijen moeten worden nagekomen. Dus ook afspraken die in een huurcontract zijn gemaakt, waaronder de afgesproken huurprijs. Er zijn in het recht slechts een beperkt aantal uitzonderingen op de regel 'afspraak is afspraak'. Eén van de uitzonderingen kan zijn het beroep op 'onvoorziene omstandigheden' .
Onvoorziene omstandigheden
Op grond van de wet (artikel 6: 258 van het Burgerlijk Wetboek ) kan de rechter in geval van onvoorziene omstandigheden de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden indien het niet redelijk en billijk is de tussen partijen gemaakt afspraken ongewijzigd in stand te houden.
In de praktijk zijn rechters niet snel van mening dat sprake is van dusdanige onvoorziene omstandigheden dat wijziging van een overeenkomst gerechtvaardigd is. Echter zijn er inmiddels gerechtelijke uitspraken, waaruit blijkt dat de coronacrisis kán leiden tot aanpassing van contracten. De achterliggende gedachte daarbij is dat de coronacrisis niet te verwachten was en daarmee niet valt onder het ondernemersrisico.

Uitspraak Kantonrechter Amsterdam

De kantonrechter te Amsterdam diende te oordelen over een horecabedrijf dat vanwege overheidsmaatregelen per 16 maart 2020 geheel dicht moest, en per 1 juni 2020 weer beperkt open mocht.
De horeca-ondernemer nam het standpunt in dat de huurprijs voor de maanden april t/m juni 2020 diende te worden verlaagd naar nihil en vanaf juli 2020 naar 50%.
De kantonrechter is het met de horeca-ondernemer eens dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Partijen konden bij het sluiten van de huurovereenkomst immers niet verwachten dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken die zou noodzaken tot de beperkende overheidsmaatregelen voor de horeca.
De gevolgen van de coronacrisis dienen daarom – aldus de rechter – niet geheel voor rekening van de horeca-ondernemer te komen. Het is redelijk de gevolgen over huurder en verhuurder te verdelen.

De kantonrechter is bovendien van mening dat sprake is van een 'gebrek' aan het gehuurde, omdat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Ook dat rechtvaardigt een huurcompensatie.

Hoeveel huurcompensatie?

De kantonrechter is dus van mening dat de gevolgen van de coronacrisis over huurder en verhuurder moeten worden verdeeld. De kantonrechter acht een verlaging van de huurprijs naar nihil tijdens de volledige sluiting en verlaging naar 50% van de huurprijs sinds de beperkte toegang in de horeca te ver gaan. De kantonrechter acht het wel redelijk dat de horeca-ondernemer sinds de volledige sluiting 50% minder huur betaalt en sinds de beperkte opening van de horeca 25% minder huur.

Conclusie

De coronacrisis is 'onvoorzien' en kan aanleiding zijn voor het aanpassen van lopende contracten. De kans op aanpassing is groter naarmate de gevolgen voor de contractspartijen groter zijn, zoals in de horeca. De kantonrechter Amsterdam achtte een huurkorting van 50% tijdens de volledige lockdown en 25% bij de beperkte openstelling redelijk. Bel of mail voor rechtshulp bij uw huurkwestie onze huurrecht advocaat