Betaling opschorten bij huurgebreken
Opschorting van huurbetaling, hoe zit dat?, kan dat?
Een huurder die een woning of bedrijfsruimte huurt met gebreken, zal vaak geneigd zijn minder huur te willen betalen. Maar hoe moet dat worden aangepakt? Is opschorting van huurbetalingen een oplossing?
Huurvermindering vragen aan de rechter, of opschorting
De huurder die geconfronteerd wordt met gebreken aan het gehuurde, kan de rechter om een evenredige vermindering van de huurprijs vragen.
Maar een gerechtelijke procedure is omslachtig en kostbaar. Nogal wat huurders kiezen er in geval van gebreken daarom voor een deel van de huur in te houden, ofwel op te schorten, zoals dat juridisch heet. Maar een dergelijke vorm van eigen initiatief brengt risico's met zich mee. Als de opschorting niet terecht blijkt, kan verhuurder mogelijk ontbinding van de huurovereenkomst voor elkaar krijgen.
Uitstel, geen afstel
Het opschorten van huurbetaling is slechts een voorlopige maatregel. Er is sprake van ‘uitstel’ van huurbetaling en niet van ‘afstel’. Zodra de gebreken zijn opgelost, moet de huurder alsnog de ingehouden huur betalen. Om definitief van (een deel van) de huurbetalingsverplichting verlost te worden in verband met gebreken, zal de huurder verdere actie moeten nemen. De verplichting tot betaling van de huurprijs moet dan geheel of deels worden ontbonden. Bij voorkeur dient dat te gebeuren via de rechter, bijvoorbeeld in de vorm van een reconventionele vordering ( tegeneis ) als de verhuurder bij de rechter betaling van de huurpenningen vordert.
Evenredige opschorting en vermindering
De opschorting van betaling van een deel van de huur, of vermindering van de huur, dient altijd in verhouding te staan met de ernst van de gebreken. Pas als het gehuurde in het geheel niet meer kan worden gebruikt kan eventueel de gehele huurbetaling worden opgeschort ( uiteraard geldt daarbij de voorwaarde dat verhuurder verantwoordelijk is voor het niet kunnen gebruiken van het gehuurde ).Het opschorten van teveel huur, kan leiden tot nabetaling van huur, verhoogd met boetes/incassokosten, en zelfs ontruiming.
Ter illustratie over opschorting
In een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 4 december 2018 blijkt opnieuw dat opschorting uitstel is en geen afstel. In die uitspraak valt het volgende te lezen:De kantonrechter heeft over het beroep op opschorting het volgende overwogen
"Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming (in dit geval tot betaling van de achterstallige huurpenningen). Het beroep op opschorting is gelet op het antwoord van huurster in dit geval de opmaat voor een beroep op huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW. Maar daarvoor is dan wel een daarop gerichte vordering noodzakelijk en daarvan is niet gebleken. Huurster heeft in elk geval geen vordering in reconventie ingesteld. Voor het geval huurster uiteindelijk wel van haar verplichting tot huurbetaling wenste te worden bevrijd was een vordering tot ontbinding noodzakelijk. Ook deze vordering is niet ingesteld. Nu de huurovereenkomst is geëindigd kan het beroep op opschorting al evenmin de functie van pressiemiddel gestalte geven."
Deze overweging is juist. Conclusie
Het opschorten van huurbetalingen is lastige materie. Er moet goed bekeken worden of opschorting is toegestaan en of de opschorting in verhouding is met de ernst van de gebreken aan het gehuurde. De ernst van de gebreken kan bijvoorbeeld bewezen worden met een rapprort van een bouwkundig inspecteur. of met foto's en video's.Begin met sommatiebrief gebreken aan verhuurder
Om de huur te kunnen opschorten dient u als huurder in ieder geval eerst de verhuurder te wijzen op de gebreken en verhuurder te sommeren de gebreken te herstellen.
Doe dat op de juiste wijze en bestel hiervoor hieronder onze modelbrief huurgebreken.
-
Modelbrief huurgebreken € 29,50
Vraag rechtshulp aan onze huurspecialisten
Heeft u als huurder of verhuurder te maken met gebreken of opschorting? Neem dan contact op met onze huurspecialisten op 020 - 6890 863 of mail.
