Loading...

recht-raad logo small

Huurverhoging bedrijfsruimte

 

Huurverhoging bedrijfsruimte

U huurt een bedrijfsruimte en de verhuurder wil opeens de huur verhogen. Kan dat? Moet u daarmee akkoord gaan? Wat zijn uw mogelijkheden van verzet?

Twee soorten bedrijfsruimte

Voor de wet bestaan er twee soorten bedrijfsruimte, namelijk de ‘middenstandsbedrijfsruimtes’ en de ‘overige bedrijfsruimtes’. Onder middenstandsbedrijfsruimte (ook wel ex-artikel 290 bedrijfsruimte genoemd) vallen winkels, horeca, en andere ruimtes die voor het publiek toegankelijk zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt.
Onder de ‘’ overige bedrijfsruimtes’ vallen met name kantoren, maar ook werkplaatsen die niet publiekelijk toegankelijk zijn voor directe levering van diensten/producten.

De mogelijkheid van huurverhoging hangt af van het soort bedrijfsruimte en de inhoud van het afgesloten contract.

Huurverhoging van ‘overige bedrijfsruimte’(zoals kantoorruimte)

Voor de huurprijs van kantoorruimte geldt een simpele huurprijsregeling: de huurprijs is gelijk aan de huurprijs die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen. Deze huurprijs valt niet te toetsen aan wettelijke regels.
Uitgangspunt is dat de huurprijs niet tussentijds tijdens de looptijd van het huurcontract kan worden gewijzigd. Dat is slechts anders als er een bepaling in het huurcontract is opgenomen waarin wijziging van de huurprijs wordt geregeld. Kijk als huurder daarom altijd het contract na als verhuurder een hogere huurprijs voorstelt.

Als echter het einde van de huurperiode nadert kan de verhuurder een nieuwe, vaak hogere huurprijs, voorstellen, als voorwaarde voor verlenging van de huurperiode. Als u graag in het gehuurde pand wilt blijven, zal u serieus naar het voorstel van verhuurder moeten kijken en zo nodig met verhuurder moeten onderhandelen over een voor beiden acceptabele huurprijs. Immers als er geen overeenstemming wordt bereikt over een nieuwe huurprijs heeft verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst niet te verlengen, waardoor u op korte of langere termijn de bedrijfsruimte moet verlaten.

Huurverhoging van middenstandsbedrijfsruimte (zoals winkelruimte)


Vrijwel standaard wordt middenstandsbedrijfsruimte gehuurd voor een huurperiode van 2 x 5 jaar. De huurprijs voor de 1e periode van 5 jaar wordt bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder overeen gekomen.

Na afloop van de 1e periode van 5 jaar mogen zowel huurder als verhuurder een nieuwe huurprijs voorstellen voor de 2e periode van 5 jaar. Als huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs kan de kantonrechter worden verzocht een nieuwe huurprijs vast te stellen. De kantonrechter zal zich daarbij baseren op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt. Overigens kan de huurprijskwestie niet aan de kantonrechter worden voorgelegd vóórdat een deskundige ( veelal een makelaar ) een advies is gevraagd over de huurprijs.

Huurverhoging bedrijfsruimte

Verweermogelijkheden huurder tegen voorgestelde huurprijs

Zoals gezegd wordt de nieuwe huurprijs bepaald aan de hand van huurprijzen die gelden voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De meeste verhuurders zullen daarbij verwijzen naar een aantal andere panden met een (fors) hogere huurprijs. Maar laat u daardoor niet op het verkeerde been zetten! Lang niet altijd zijn deze panden vergelijkbaar met uw situatie en zijn er panden met een lagere huurprijs te vinden als vergelijkingsmateriaal. Onze gespecialiseerde huurrecht advocaten en juristen kunnen u daarbij helpen.

Contractuele indexclausules

In de meeste huurcontracten is een jaarlijkse huurverhoging conform een CBS-indexcijfer opgenomen. Dergelijke huurprijswijzingen zijn geldig en hoeven niet te worden getoetst door de rechter

Na afloop van de 2 x 5 jaar periode

Ook als na afloop van de 2 x 5 jaar periode de huur wordt voortgezet kunnen verhuurder en huurder voorstellen de huurprijs te wijzigen. Ook dan geldt: komen partijen niet tot een akkoord over de nieuwe huurprijs dan kan de rechter gevraagd worden de huurprijs vast te stellen na het verplichte advies van een deskundige. Zolang de zaak nog niet is aangebracht bij de rechter, blijft de oude huurprijs gelden!

Huurovereenkomst van 10 jaar

Hoewel een huurperiode van 2 x 5 jaar gebruikelijk is, wordt ook wel eens een afwijkende huurperiode overeen gekomen, bijvoorbeeld 10 jaar. Gedurende die huurperiode kan de huurprijs niet worden gewijzigd ( met uitzondering van de contractuele CBS-indexclausule) . Een verhuurder die de huur wil verhogen dient daarom eerst de overeengekomen periode van 10 jaar af te wachten.

Hoe gaat de huurverhogingsprocedure in zijn werk?

De huurder of verhuurder die de huurprijs wilt wijzigen dient zijn voorstel te onderbouwen met een deskundigenadvies. Voordat dit advies er is, of gepoogd is te verkrijgen, kan de zaak niet aan de rechter worden voorgelegd.

Met het deskundigenadvies kunnen huurder en verhuurder mogelijk overeenstemming bereiken over een nieuwe huurprijs

Welke deskundige?
Uitgangspunt is dat huurder en verhuurder in onderling overleg een deskundige proberen te benoemen. Partijen zijn vrij in het kiezen van de deskundige. Vaak is de aan te wijzen deskundige een plaatselijk goed bekende makelaar of vastgoedspecialist.

Als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de aan te wijzen deskundige, dan kan de rechter verzocht worden een deskundige te benoemen. De rechter wijst dan een deskundige aan. 

Wat bij geen akkoord?

Als huurder en verhuurder ook naar aanleiding van een deskundigenadvies geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, dan kan de kantonrechter gevraagd worden de nieuwe huurprijs vast te stellen. De nieuwe huurprijs gaat dan in ( met terugwerkende kracht ) vanaf het moment dat de zaak bij de rechter is aangebracht.

Vraag rechtshulp

De hoogte van de huurprijs is van groot belang. De huurprijs geldt immers voor vele jaren. Ga daarom niet zo maar akkoord met een nieuw voorgestelde huurprijs. Laat u informeren en helpen door onze huurrecht specialisten. Dat kan u veel geld besparen. Bel 020 – 6890 863 of mail.

 

Aanmelden nieuwsbrief