Huurverhoging vrije sector woning
U huurt of verhuurt een woning in de vrije sector. Hoe zijn dan de regels over huurverhoging?
Wanneer vrije sector?
Het is allereerst van belang om te weten of u een woning in de vrije sector huurt of verhuurt, of dat het een sociale-huurwoning betreft. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen en een maximale huurverhoging. In de vrije sector gelden deze regels niet.
Om te bepalen of een woning tot de vrije sector behoort ( een zogeheten geliberaliseerde woonruimte ) moet gekeken worden naar de kale huurprijs die gold bij het aangaan van de huurovereenkomst. Is die aanvangshuur hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen dan is er sprake van een vrij sector woning.
De liberalisatiegrens verschilt per jaar en bedroeg in 2021 € 752,33.
Twee routes om huur te verhogen
De verhuurder van een vrije sector woning kan de huur op één van de volgende 2 manieren verhogen. De verhuurder kan er voor kiezen een methode voor huurprijswijziging ( meestal een indexeringsclausule) op te nemen in het huurcontract óf hij kan een nieuw huurcontract aanbieden. In beide gevallen geldt dat de huurprijs maar 1 x per jaar verhoogd mag worden ( tenzij er sprake is van woningverbetering).
Huurverhoging via een clausule in het huurcontract
Staat in het huurcontract een huurverhogingsclausule? Dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen.
In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage is gekozen.
Als het huurcontract een indexeringsclausule of percentage bevat waarmee de huur wordt verhoogd hoeft de verhuurder geen huurverhoging voor te stellen. Door het ondertekenen van de huurovereenkomst zijn partijen namelijk reeds akkoord gegaan met de huurverhoging.
In sommige huurcontracten komt het voor dat is bepaald dat de huurprijs wordt aangepast aan de geldende markthuur. Dat kan een forse huurverhoging opleveren. Echter omdat de hoogte van de markthuur vaak lastig is vast te stellen, komt een markthuurbepaling niet vaak voor in een huurcontract voor woonruimte.
Let op: ondanks dat in het huurcontract een hogere jaarlijkse huurverhoging kan zijn bepaald, is de maximale huurverhoging in 2023 gemaximaliseerd op 4,1 %.
Huurverhoging via het aanbod van een nieuw huurcontract
De andere route om een huurprijswijziging af te dwingen is het aanbieden van een nieuw huurcontract door verhuurder aan huurder.
Verhuurder kan bij het aanbod van een nieuw huurcontract elke huurprijs voorstellen, bijvoorbeeld een huur conform de marktprijs. Er geldt geen maximum aan de huurverhoging.
Let op: Een dergelijke huurverhoging via een nieuw contract kan volgens de rechtspraak ook voorgesteld worden als in het huurcontract al een huurprijs indexering is afgesproken!
Voorbeeldbrief huurverhoging vrije sector
Bent u verhuurder in de vrije sector en wilt u de huurprijs aanpassen aan de marktprijs, bestel dan bij ons een modelbrief huurverhoging vrije sector
Wel of niet akkoord met nieuw huurcontract
Als huurder instemt met het aangeboden huurcontract dan komt – uiteraard – het nieuwe huurcontract met de nieuwe huurprijs tot stand. Gaat huurder niet akkoord met het nieuwe contract, dan kan de verhuurder het huidige huurcontract opzeggen. Maar de meeste huurders zullen niet akkoord gaan met de huuropzegging, waarna de rechter zijn oordeel zal geven over de redelijkheid van de voorgestelde nieuwe huurprijs en daarmee over de mogelijkheid om het huurcontract beëindigen.
Oordeel rechter: In het geval de rechter het aangeboden nieuwe huurcontract redelijk acht, dan zal hij het huurcontract beëindigen en zal huurder de woning moeten verlaten. Vindt de rechter het aanbod niet redelijk? Dan blijft het oude huurcontract (dus zonder de huurverhoging) in stand.
Maar let op: als de rechter het voorstel redelijk vindt, krijgt huurder alsnog de kans met de huurverhoging in te stemmen. Stemt huurder niet alsnog in, dan bepaalt de rechter wanneer de huurovereenkomst eindigt
Nota bene : Vanaf 1 mei 2021 mag een verhuurder:
- geen nieuw huurcontract aanbieden met een hogere (kale) huur;
- niet de huur opzeggen als huurder niet instemt met een hogere huur.
Dit geldt vanaf 1 mei 2021 tot 1 mei 2024.
De huurverhoging per 2021 en 2022
Sinds 2021 wordt de huurverhoging in de vrije sector gemaximeerd.
Hoe hoog mag de huurverhoging zijn?
Sowieso niet meer dan 2,4%. Dat is in 2021 het wettelijk maximum voor de vrije sector. In 2022 bedraagt de maximale verhoging 3,3 %. Staat er een lagere huurverhoging in het huurcontract? Dan geldt dat als maximum.
Wat geldt betreft de huurverhoging vrije sector in 2023?
Op woensdag 20 december 2022. heeft de Eerste Kamer ingestemd met de wet die de huurverhoging in de vrije sector maximeert. Hierdoor is voor 2023 de gemiddelde loonstijging de bepalende factor voor de huurverhoging in plaats van de inflatie. In 2023 is de toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector vastgesteld op maximaal 4,1%. Zo wil het kabinet huurders in de vrije sector beter beschermen tegen extreme prijsstijgingen.
Maximale huurverhoging vrije sector.
Per 2023 is de gemiddelde loonstijging een bepalende factor. De wijziging betekent dat de maximale huurstijging in de vrije sector gekoppeld is aan de CAO-loonontwikkeling, indien deze lager is dan de inflatie (CPI). De CPI van 2022 was 9,7% en de loonontwikkeling in dat jaar 3,1%. Daarom geldt voor 2023 dat de maximale huurstijging gekoppeld is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt wat dus uitkomt op een huurverhoging van maximaal 4,1% in 2023.
Wat als in het huurcontract niets is vermeld over huurverhoging?
In sommige geliberaliseerde huurcontracten staat helemaal niets over de huurverhoging. In die situatie mag verhuurder niet zomaar huurverhoging vragen. Verhuurder mag dan wél een nieuw contract aanbieden waarin staat dat de jaarlijkse huurverhoging het wettelijk maximum volgt.
Vraag rechtshulp
Samengevat: Bij een vrije sector woonruimte is het erg belangrijk wat in het huurcontract is opgenomen over de huurverhoging. Geef daar aandacht aan als u als verhuurder of huurder een huurovereenkomst aangaat. Onze ervaren juristen en advocaten kunnen u adviseren en verder helpen.
Is er geen huurverhogingsmethode in het huurcontract afgesproken, dan kan er een discussie of procedure ontstaan over de redelijkheid van het voorstel van het nieuwe huurcontract en de huuropzegging. Ook daarbij kunnen onze huurspecialisten u helpen. Bel 020 – 6890 863 of mail bij vragen over de huurverhoging van vrije sector woningen.
