Is overmatige warmte in huurwoning een gebrek?

Als huurder wil je uiteraard prettig wonen. Als een gehuurde woning een gebrek heeft is vaak de verhuurder verantwoordelijk. Maar is dat ook het geval als de woning ‘te warm’ is?

Hierover heeft de kantonrechter te Utrecht zich onlangs uitgesproken.  Wat was het geval en hoe luidt de uitspraak?

Wat was het geval?

In deze zaak huurt huurder een nieuwbouwappartement uit 2020 van De Alliantie. Hij heeft herhaaldelijk geklaagd over overmatige warmte in zijn woning en heeft uiteindelijk de Huurcommissie verzocht om huurverlaging. De Huurcommissie wees zijn verzoek aanvankelijk af, maar erkende later dat ze een belangrijk rapport van een adviesbureau ten onrechte niet had meegenomen in haar beoordeling.

De vordering bij de rechter

Huurder stelt dat er sprake is van een gebrek aan de woning, omdat de temperatuur in de maanden mei tot en met oktober ondraaglijk hoog wordt, ondanks voldoende ventilatie. Hij eist dat verhuurder De Alliantie dit probleem oplost door zonwering in de vorm van screens aan de buitenzijde te installeren of op een andere effectieve manier het probleem aanpakt. Daarnaast verzoekt hij om een huurverlaging van zestig procent van de kale huurprijs, of een ander percentage dat de rechter passend acht.

Het verweer van verhuurder

Verhuurder betwist dat er sprake is van een gebrek en stelt dat huurder zijn woning onvoldoende ventileert. Bovendien zou de huidige raambekleding van huurder bijdragen aan de warmte, en hij zou lichtere raambekleding moeten ophangen om het probleem op te lossen.

De beoordeling door de kantonrechter

De kantonrechter beoordeelt of er sprake is van een gebrek aan de hand van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Een gebrek is een eigenschap of staat van de woning die ervoor zorgt dat de woning niet het genot biedt dat een huurder mag verwachten van een goed onderhouden nieuwbouwwoning.

Als er sprake is van een gebrek, moet verhuurder dit verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of onredelijke kosten met zich meebrengt. De huurder kan ook, onder bepaalde voorwaarden, een huurprijsvermindering eisen.

Oververhitting als gebrek

Huurder liet een onderzoek uitvoeren naar de warmte in zijn appartement, waarvan de resultaten in een rapport zijn vastgelegd. Uit dit rapport blijkt dat de woning gedurende het jaar ten minste 530 uur warmer is dan 26,5 graden Celsius, terwijl het buiten meer dan zes graden koeler is. Dit duidt volgens de gebruikte TO-methode op een gebrek.

Hoewel verhuurder stelt dat er geen gebrek is omdat de woning aan de bouwvoorschriften voldoet en goed geventileerd kan worden, oordeelt de kantonrechter anders. De rechter concludeert dat een huurder niet hoeft te verwachten dat een woning alleen op een acceptabele temperatuur te krijgen is door gedurende meerdere maanden per jaar alle ramen wagenwijd open te zetten zodra het buiten koeler is dan binnen. Dit geldt met name voor een appartement op de tweede verdieping in een stedelijke omgeving. Daarom wordt de oververhitting als een gebrek aangemerkt.

Herstel van het gebrek

De verhuurder voerde verder aan dat de huidige raambekleding bijdroeg aan het probleem, maar de kantonrechter verwierp dit argument. Het rapport maakt duidelijk dat de oververhitting wordt veroorzaakt door zoninstraling, die kan worden beperkt door zonwering aan de buitenzijde van de woning te plaatsen. De verhuurder krijgt de vrijheid om zelf te bepalen hoe zij het gebrek herstelt, maar zij moet dit binnen twee maanden na de uitspraak doen.

Huurverlaging en belang van goed binnenklimaat huurwoning

Huurder verzocht om een huurverlaging van zestig procent vanwege het gebrek. De kantonrechter oordeelde echter dat dit percentage te hoog was, aangezien het probleem niet het hele jaar door speelt en de woning niet volledig onbewoonbaar is. De rechter besloot tot een huurverlaging van twintig procent.

Dit oordeel benadrukt het belang van een goed binnenklimaat en dat huurders gerechtigd zijn een oplossing te eisen als hun woning niet voldoet aan redelijke verwachtingen van comfort.