Mag mijn verhuurder mijn waarborgsom inhouden?

De meeste huurders betalen bij het aangaan van een huurovereenkomst een waarborgsom aan de verhuurder. Per 1 juli 2023 mag de waarborsom maximaal 2 maanden kale huur bedragen. Die waarborgsom dien je aan het einde van de huurovereenkomst terug te krijgen. Belangrijke uitzonderingen: je bent zelf nog huur of servicekosten aan verhuurder verschuldigd, of je hebt het gehuurde beschadigd of zonder toestemming van verhuurder gewijzigd.
Gaan die uitzonderingen in jouw geval niet op, dan mag verhuurder de waarborgsom niet achterhouden.

Verhuurder betaalt borg niet terug

Als je de huur hebt opgezegd met inachtneming van de opzegtermijn heb je recht op terugbetaling van de borgsom als verhuurder niets meer van jou te vorderen heeft. De waarborgsom dient dan na het einde van de huurovereenkomst terugbetaald te worden. Meestal is in het huurcontract opgenomen dat terugbetaling binnen 1 maand na einde huurcontract dient plaats te vinden. Staat er niets in het contract geregeld, dan zou je bijvoorbeeld uit kunnen gaan van een terugbetalingstermijn van 2 weken.
Helaas valt het onze juristen en advocaten regelmatig op dat verhuurders de waarborgsom niet terugbetalen. Soms hebben zij daar goede redenen voor, echter vaak ook niet. Hoe zit het juridisch?

De opnamestaat bij het begin van de huurovereenkomst

In veel gevallen wordt vóór of bij het aangaan van een huurovereenkomst een zogenaamde ‘opnamestaat’ gemaakt. In de opnamestaat wordt beschreven in welke staat de woning of bedrijfsruimte is bij aanvang van de huurovereenkomst. Bij deze opnamestaat zijn meestal foto’s gevoegd die de staat van het gehuurde in beeld brengen.
In beginsel dient de woning of bedrijfsruimte na afloop van de huurovereenkomst in dezelfde staat als vermeld in de opnamestaat te worden teruggegeven.

Als er geen opnamestaat is gemaakt

Als er geen opnamestaat is gemaakt bij het begin van de huurovereenkomst dan heeft verhuurder een probleem. Hij moet dan bewijzen dat de staat bij het einde van de huurovereenkomst anders is dan bij het begin van de huurovereenkomst. Het zal duidelijk zijn dat dit bewijs zonder vooropnamestaat niet of lastig te leveren is. In dergelijke situaties is vrijwel altijd recht op terugbetaling van de borgsom.

Welke schade mag verhuurder verrekenen met de waarborgsom?

Als huurder het gehuurde onzorgvuldig heeft gebruikt, waardoor schade aan het gehuurde is ontstaan, mag verhuurder die schade verrekenen met de waarborgsom.
Let op: huurder is niet aansprakelijk voor gewone gebruikssporen. Dus verhuurder mag geen kosten in rekening brengen voor slijtage die door gewoon gebruik is ontstaan. Denk bijvoorbeeld aan lichte krasjes. Ook voor zaken die vallen onder het gebruikelijke verhuurdersonderhoud is huurder niet aansprakelijk. Denk bijvoorbeeld aan vervanging of reparatie van sanitair en de CV-installatie.

Wat zijn gebruikssporen?

Er bestaat geen wettelijke definitie van gebruikssporen. Het is dan ook niet altijd duidelijk of iets als gebruikssporen dient te worden gekwalificeerd. In het algemeen kan je stellen dat schade die te voorkomen was niet onder gebruikssporen valt. Je kan dan denken aan:


• Aanrechtschade door hete pannen. Als het aanrecht brandplekken heeft omdat huurder daar hete pannen op heeft gezet zonder onderzetter dan is dat geen gebruiksschade.
• Aangetaste materialen. Als een huurder te agressieve schoonmaakmiddelen gebruikt die het sanitair of andere onderdelen van de woning aantast, zal er geen sprake zijn van gebruikssporen.
• Beschadigde vloeren. Deukjes of kleine krasjes in de vloer zullen vaak gebruikssporen zijn. Maar diepe krassen en deuken hadden mogelijk voorkomen kunnen worden door het plaatsen van viltjes onder het meubilair. In dat geval zijn het geen gebruikssporen.
• Gaten in de muur. Gaten in de muur die je zelf hebt gemaakt, zal je zelf moeten repareren. Dit valt dus niet onder gebruikssporen.

Recht om zelf te herstellen

Meestal zal bij of tegen het einde van de huurovereenkomst een inspectierapport worden opgemaakt over de staat van het gehuurde. Als verhuurder daarbij gebreken constateert waarvoor huurder verantwoordelijk is, dient hij huurder in de gelegenheid te stellen de gebreken zélf te herstellen. Als huurder de gebreken dan goed herstelt heeft verhuurder ter zake van die gebreken niets meer van huurder te vorderen. In het geval de huurder geen gebruik maakt van de gelegenheid de gebreken te herstellen, dan mag verhuurder de gebreken door een aannemer of klusjesman laten herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de waarborgsom.

Let op: regelmatig verzuimt verhuurder de huurder de gelegenheid te geven gebreken zelf te herstellen. In die gevallen mag verhuurder slechts de materiaalkosten voor herstel van het gebrek claimen en dus geen arbeidsloon!

Let op: als na een gezamenlijke voorinspectie afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van de opleveringsafspraken. De verhuurder kan de huurder na afloop van de huurovereenkomst niet meer aansprakelijk stellen voor herstel van andere gebreken,  behalve als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks zichtbaar waren.

Hoe krijg ik mijn borg terug? Een stappenplan

1. Zorg er als huurder voor dat je de huurovereenkomst tijdig en bewijsbaar (aantekenen!) opzegt.
2. Maak een afspraak met de verhuurder voor inspectie van de woning of bedrijfsruimte.
3. Leg eventuele gebreken samen met je verhuurder vast en spreek een termijn af waarbinnen je deze herstelt.
4. Herstel de gebreken binnen de gestelde termijn.
5. Meld het herstel schriftelijk en verzoek daarbij om teruggave van de borg.
6 Betaalt verhuurder de waarborgsom niet, stuur dan een ingebrekestelling.

Een ingebrekestelling is als het ware een laatste schriftelijke herinnering, waarin je verhuurder een termijn stelt om de borg alsnog terug te betalen. Meestal is dit veertien dagen. Je geeft hierin ook aan dat je verdere stappen zult ondernemen als de verhuurder blijft weigeren de borg terug te betalen.

Voorbeeld brief terugvorderen waarborg

Betaalt jouw verhuurder de waarborg niet aan je terug,  bestel dan hieronder een voorbeeldbrief om op de juiste juridische wijze de waarborgsom terug te vorderen :

Wat als verhuurder de waarborgsom toch niet terugbetaalt?

Als verhuurder de waarborgsom niet terugbetaalt schakel dan onze advocaten/juristen in. Je kan ook bij ons een voorbeeld dagvaarding bestellen om je waarborgsom terug te vorderen. Met de dagvaarding kan je de zaak aan de kantonrechter voorleggen.

Wet goed verhuurderschap

Per 1 juli 2023 is de 'wet goed verhuurderschap' in werking getreden.. In die wet is expliciet verboden dat aan de huurder een waarborgsom in rekening wordt gebracht die hoger is dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs.

Daarbij is het wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te betalen, tenzij sprake is van schade aan het gehuurde of een betalingsachterstand. In die gevallen moet de waarborgsom binnen 30 dagen worden terugbetaald met verrekening van de openstaande bedragen.

Advies of rechtshulp nodig?

Weigert je huurbaas de waarborgsom terug te betalen en ben je het daarmee niet eens. Bel onze huurspecialisten op 020 6890 863 of mail ons.