Moet huurder meewerken aan verduurzaming woning?
Verduurzaming van huurwoningen: Kunnen huurders weigeren ?
De verduurzaming van huurwoningen is een belangrijk en actueel thema nu de energietransitie steeds meer prioriteit krijgt. Maar wat gebeurt er als een huurder weigert mee te werken aan verduurzamingsmaatregelen die de verhuurder wil doorvoeren? Een recente uitspraak van de kantonrechter in Noord-Holland biedt hierover meer duidelijkheid. In dit artikel bespreken we de zaak en de gevolgen voor huurders en verhuurders.
De zaak: Huurder weigert medewerking
Wat speelde er?
Op 13 november 2024 deed de kantonrechter uitspraak in een kort geding tussen woningcorporatie Intermaris en een huurder van een bovenwoning. Intermaris had een plan opgesteld voor de verduurzaming van een woningcomplex, waarbij onder meer een warmtenet, HR++-glas, mechanische ventilatie en zonnepanelen zouden worden geïnstalleerd. Het project werd in groepsverband uitgevoerd, waarbij minimaal tien woningen tegelijkertijd werden aangepakt.
Hoewel de meeste huurders instemden met de verduurzamingsmaatregelen, weigerde één huurder mee te werken. Opmerkelijk genoeg had deze huurder het voorstel aanvankelijk ondertekend, maar kwam hij later op zijn beslissing terug. Hij uitte zorgen over extra kosten, de gevolgen van de aansluiting op het warmtenet en het brandrisico van zonnepanelen. Daarnaast beweerde hij onder druk te hebben getekend. Omdat hij bleef weigeren, stapte Intermaris naar de rechter om zijn medewerking af te dwingen.
Juridische basis: Is medewerking verplicht?
De woningcorporatie beriep zich op twee bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek:
1. Artikel 7:220 lid 1 BW – Huurders moeten meewerken aan dringende werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.
2. Artikel 7:220 lid 2 en 3 BW – Als 70% van de huurders instemt met een renovatie, zijn ook de overige huurders verplicht mee te werken.
Het verschil tussen beide bepalingen ligt in de aard van de werkzaamheden. Dringende werkzaamheden zijn noodzakelijk en kunnen niet worden uitgesteld, terwijl een renovatie het woongenot verbetert door vernieuwing of modernisering. Intermaris stelde dat de verduurzamingsmaatregelen zowel dringend als renovatie waren. De kantonrechter moest hierover een oordeel vellen.
Wat vindt de rechter?
De rechter oordeelde dat de huurder verplicht was om mee te werken. Daarbij waren twee overwegingen doorslaggevend:
1. De ondertekende instemming: De rechter verwierp het argument dat de handtekening onder dwang was gezet. Dat Intermaris had aangegeven juridische stappen te overwegen bij weigering, werd niet als onrechtmatig gezien.
2. Dringend karakter van de werkzaamheden: De verduurzamingsmaatregelen werden aangemerkt als dringend, omdat ze niet primair gericht waren op comfortverbetering, maar noodzakelijk waren in het kader van verduurzaming en klimaatdoelstellingen.
Omdat de rechter de werkzaamheden als dringend kwalificeerde, hoefde hij niet in te gaan op het argument dat meer dan 70% van de huurders had ingestemd met de renovatie.
Wat betekent deze uitspraak?
Deze uitspraak bevestigt dat huurders in bepaalde situaties verplicht zijn om verduurzamingsmaatregelen toe te staan. Dit kan op twee gronden:
• Dringende werkzaamheden: Wanneer verduurzaming als dringend wordt beschouwd, is medewerking vereist.
• 70%-regel bij renovatie: Als ten minste 70% van de huurders akkoord gaat met een renovatie, geldt de verplichting voor alle huurders in het complex.
Daarnaast onderstreept de uitspraak dat een ondertekende instemming bindend is. Een huurder kan zich niet zomaar terugtrekken, ook niet als hij later van mening verandert.
Gevolgen voor huurders en verhuurders
• Huurders moeten zich bewust zijn van de juridische consequenties bij het ondertekenen van een voorstel voor verduurzaming. Eenmaal akkoord betekent dat zij zich eraan moeten houden.
• Verhuurders krijgen met deze uitspraak extra zekerheid bij verduurzamingsprojecten. Zij kunnen zich beroepen op de wet wanneer huurders weigeren mee te werken, mits de werkzaamheden dringend zijn of de 70%-drempel is bereikt.