Uw rechten bij renovatie van uw bedrijfsruimte

Een (bedrijfs)pand veroudert of moet (regelmatig) aangepast worden aan de tijd. Verhuurder wenst daarom het gehuurde te renoveren. Moet een huurder van een bedrijfsruimte de renovatie gedogen? Zo ja, dient hij schadeloos worden gesteld? Dat zijn belangrijke vragen die spelen bij een renovatie van bedrijfsruimte ( winkelruimte, kantoorruimte, e.d.)

Welke werkzaamheden moet huurder gedogen?

Een huurder moet in ieder geval dringende werkzaamheden die niet uitgesteld kunnen worden gedogen. Denk bijvoorbeeld aan lekkages of andere gebreken die de waarde van het pand (ernstig) aantasten.

Daarnaast moet huurder renovatiewerkzaamheden gedogen, mits verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet.

Renovatie kan betreffen het slopen van een pand, maar ook gedeeltelijke vernieuwing of verandering.

Wat is een redelijk renovatie voorstel?

Zoals gezegd is de kern van de renovatieregeling dat de verhuurder altijd eerst een redelijk renovatievoorstel moet doen. Hierbij kan het raadzaam zijn om een advocaat in de arm te nemen, simpelweg omdat er diverse eisen aan het renovatievoorstel worden gesteld. De volgende aspecten kunnen van belang zijn bij de beoordeling of een renovatievoorstel redelijk is:

• de aard van de werkzaamheden:
• de duur van de werkzaamheden;
• de mogelijkheid voor een vervangende bedrijfsruimte voor huurder;
• de noodzaak van medewerking van huurder;
• de financiële gevolgen voor de huurder en verhuurder van het pand;
• de huurprijsverhoging.

Opzegging huurovereenkomst bij renovatie

Het kan altijd voorkomen dat de huurder niet akkoord gaat met het renovatievoorstel. Is dit het geval, dan kan de verhuurder de huurder dagvaarden. In dit geval wordt de rechter gevraagd om te verklaren dat het gedane voorstel redelijk is en wordt de huurder gedwongen mee te werken met de renovaties.
Als de rechter het renovatievoorstel als redelijk kwalificeert, maar huurder toch niet aan de renovatie wil meewerken, mag verhuurder de huurovereenkomst opzeggen.

De mogelijkheid van opzegging van de huurovereenkomst bestaat overigens ook bij het type renovatie dat zo ingrijpend is dat de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huur. Een dergelijke opzegging om reden van ‘dringend eigen gebruik’ zal niet vaak voorkomen.

Ook is het in sommige gevallen mogelijk om als verhuurder de huurovereenkomst op te zeggen als de huursom zodanig laag is dat verhuurder een structureel verlies lijdt aan het gehuurde. 

Huurverhoging na renovatie

Bij het renoveren van een bedrijfsruimte, hoort ook een financieel plaatje. Het gaat hierbij niet alleen om de kosten van de renovatie, maar ook om de huurprijs na de renovatie en een eventuele schadevergoeding voor de huurder. Veel verhuurders vragen zich bijvoorbeeld af of zij de huurprijs van het pand mogen verhogen na de renovatie, aangezien het pand door de renovatie vaak aanzienlijk verbeterd is.

Voor woonruimte is vaak huurverhoging mogelijk namelijk als: huurder toestemming geeft voor de verbetering van het pand, de renovatie voor meer comfort zorgt, en verhoging in redelijke verhouding staat met de kosten van de verhuurder.

Gaat het om eenvoudig onderhoud, dan mag de huurprijs niet verhoogd worden.

Bij middenstands bedrijfsruimte mag verhuurder telkens na ommekomst van 5 jaar een huurprijsaanpassing verzoeken. Als de bedrijfsruimte door renovatie 'verbeterd' is, zal in de meeste gevallen huurverhoging mogelijk zijn.  Lees meer over huuraanpassing op onze webpagina: huurverhoging.

Schadevergoeding

Een andere kant van het financiële plaatje van een renovatie, is de eventuele schadevergoeding voor de huurder. Huurder wordt immers door de renovatiewerkzaamheden in zijn huurgenot gestoord en kan ook andere schade lijden.

In de meeste bedrijfsruimte huurcontracten is bepaald dat verhuurder er niet toe gehouden is de schade van huurder te vergoeden. Huurders van woonruimte kunnen in het algemeen wel schadevergoeding verkrijgen.

Als de huurder van een bedrijfsruimte in verband met een ingrijpende renovatie definitief moet vertrekken is vaak wel schadecompensatie ( verhuis- en inrichtingskosten) mogelijk.

Over een schaderegeling kan uiteraard ook onderhandeld worden tussen huurder en verhuurder in het kader van het bepalen van een ‘redelijk renovatievoorstel’ en het voorkomen van een gerechtelijke procedure.

Rechtshulp voor een beter resultaat!

Als u betrokken raakt bij een renovatie komt er veel op u af. De belangen zijn groot en de rechtsregels zijn niet altijd duidelijk. Schakel daarom direct onze huurrechtspecialisten in. U voorkomt kostbare missers en bereikt het beste resultaat. Bel 020 – 6890 863 of mail.