woningdelen amsterdam

Woningdelen en hospitakamers

Woningdelen

Per 1 april 2020 zijn de beleidsregels in Amsterdam om een woning te delen gewijzigd. Indien meer dan één huishouden een zelfstandige woning bewoont is dat woningdelen. Eén huishouden is maximaal twee volwassenen.
Woningdelen door 2 personen, ook al vormen zij niet één huishouden, mag altijd. Er zijn geen regels.

Als een woning wordt gedeeld door meer dan 2 personen dan zijn er 2 varianten:
1. Kamerverhuur: Vergunning nodig voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woning.
2. Inwoning (hospitaverhuur).

Omzettingsvergunning

Voor het delen van een woning door meer dan 2 personen heeft de eigenaar een vergunning nodig voor het omzetten van een zelfstandige naar een onzelfstandige woning. Dit is een omzettingsvergunning. Een omzettingsvergunning is alleen mogelijk bij een geliberaliseerde woonruimte.

De  basiseisen voor het verhuren van kamers zijn:

• De gemeenschappelijke ruimte moet minstens 11 vierkante meter zijn en minimaal 3 meter breed.
• Er mag 1 volwassene per kamer wonen. Of 2 per kamer bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap.
• Iedere huurder moet een eigen huurcontract krijgen.
• De woning moet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid. De brandweer geeft tips om uw woning zo brandveilig mogelijk in te richten

4 kamers
De woning moet voldoen aan de geluidseisen volgens NEN 5077.

5 of meer kamers
De woning moet voldoen aan de geluidseisen volgens NEN 5077.
U moet een melding brandveiligheid doen via het omgevingsloket.
7 of meer kamers
Alleen bij hoge uitzondering kan een vergunning voor 7 of meer kamers worden verkregen. Er moet uitgelegd kunnen worden waarom het verhuren van 7 of meer kamers geen negatieve invloed zal hebben op de leefbaarheid in de omgeving.

Soms ook omgevingsvergunning nodig
Soms moet ook een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Bijvoorbeeld als er in het bestemmingsplan staat dat er maar 1 huishouden op het adres mag wonen.

De eigenaar moet een omzettingsvergunning aanvragen. Als bij controle blijkt dat dit niet is gebeurd dan kan de eigenaar een forse boete krijgen. Als de woning meer eigenaren heeft dan moet elke eigenaar de volle boete betalen.

Hospitakamers

Hospitakamers zijn kamers die worden verhuurd door iemand die in dezelfde woning woont. Dat kan een eigenaar-bewoner of de hoofdhuurder zijn. Dit mag bij zowel geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur. Hiervoor gelden een paar bijzondere regels.
Er is géén vergunning nodig.

Eisen aan hospitakamerverhuur:

Bij hospitaverhuur en/of inwoning gelden de volgende voorwaarden:

• • De (onder)verhuurder heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning en woonde er al tenminste twee jaar voordat er inwoners bijkwamen
  • Er is sprake van inwoning aan één huishouden
  • De hoofdbewoner heeft zelf het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte.
  • Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar;

Bij hospitakamers gelden de eerste 9 maanden van het huurcontract als proeftijd. Binnen die tijd kan de eigenaar-bewoner of de hoofdhuurder zonder opgave van reden de huur opzeggen. De onderhuurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Wel moet de eigenaar-bewoner of hoofdhuurder een opzegtermijn van minimaal 3 maanden aanhouden. Na de proeftijd geldt de normale huurbescherming. De eigenaar-bewoner of hoofdhuurder moet dan een wettelijke reden hebben om de huur op te zeggen.

Kamerverhuur kan zowel bij de sociale als de vrije sector. In beide gevallen is wel toestemming van de eigenaar/verhuurder nodig. In een huurcontract van de eigenaar aan hoofdhuurder moet expliciet genoemd staan dat inwoning verboden is. In dat geval kan je de eigenaar/verhuurder om een ontheffing van deze bepaling vragen. Als er niets over vermeld staat in het contract is het toegestaan.

Voorbeeld hospitahuurcontract: een goed voorbeeld van een hospitahuurovereenkomst kunt u bij ons bestellen via de volgende link: voorbeeld hospitacontract 

Hoe zit het met belasting?

Over de inkomsten uit kamerverhuur in de eigen woning betaalt een particuliere verhuurder tot aan een bepaalde grens geen inkomstenbelasting. Een deel van die inkomsten is vrijgesteld. In 2017 is de vrijstelling voor kamerverhuur € 5.164,--
Als je een deel van de woning onderverhuurt, moet er een schriftelijke huurovereenkomst zijn met de onderhuurder. De hoofdhuurder moet binnen 1 maand bij de belastingdienst melden dat iemand een kamer bij hem huurt. Alléén dan wordt de hoofdhuurder niet gekort op zijn huurtoeslag. Geef dit contract binnen 4 weken door aan de Belastingdienst. Het inkomen van de onderhuurder telt dan niet mee voor de huurtoeslag. De onderhuurder wordt dan niet gezien als medebewoner.

Huurrecht juristen en advocaten voor uw huurzaak

Heeft u te maken met een huurlwestie ( huurcontracten, woningdelen, huurgeschil, etc)?,  laat u dan bijstaan door onze ervaren advocaten en juristen. Samen bereiken wij het beste resultaat. Bel: 020 - 6890 863 of mail.