Verhuurders van woonruimte of bedrijfsruimte krijgen regelmatig te maken met overlast van huurders of medehuurders. Bijvoorbeeld in de horeca komen vaak klachten voor over geluidsoverlast. Maar ook bewoners van woonruimte kunnen elkaar het leven met hun misdragingen behoorlijk zuur maken.

Veel soorten overlast

Naast geluidsoverlast, komen veel andere soorten van overlast voor. Denk bijvoorbeeld aan overlast door stank, teveel bewoners op de woning (overbewoning), het aftappen van stroom, beschadiging van eigendommen, de huurruimte en gemeenschappelijke ruimtes, blaffende honden, maar ook strafbare feiten zoals het illegaal kweken van hennepplanten, bedreiging, mishandeling en prostitutie.

Niet gedragen als goed huurder

Een huurder van woonruimte of bedrijfsruimte dient zich te gedragen als een 'goed huurder'. Een huurder mag daarom niet tot overlast zijn voor omwonenden, medehuurders of verhuurder.

De verplichting tot gedragen als goed huurder is in de meeste huurcontracten letterlijk opgenomen. De contractbepalingen kunnen ook gedetailleerder zijn doordat er concrete gedragingen worden genoemd die niet zijn toegestaan, zoals: geen feesten na 10 uur 's-avonds, niet meer dan 2 honden, enzovoorts.
Maar ook als in het huurcontract niets is vermeld over goed huurderschap of overlast, of als er slechts sprake is van een mondelinge huurovereenkomst, dient huurder zich niet te misdragen en overlast te veroorzaken. Echter het concreet benoemen van niet toegestane gedragingen in het huurcontract versterkt in het algemeen wel de juridische positie van verhuurder.

Huuropzegging, ontbinding en ontruiming

Als de huurder toch overlast veroorzaakt, pleegt hij wanprestatie ten opzichte van de verhuurder, wat voor verhuurder een juridische grond kan zijn voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst en voor ontruiming van het gehuurde. Om het ontbinding en ontruiming te bewerkstelligen zal verhuurder wel eerst een vonnis moeten verkrijgen bij de kantonrechter of de kort geding rechter. De rechter zal met name toetsen of de misdraging(en) van huurder ernstig genoeg is/zijn voor ontbinding of ontruiming. Zie voor problematiek rond wietteelt onze speciale webpagina over ontruiming bij wietteelt.

Een verhuurder kan de rechter ook verzoeken de huurder een dwangsom (boete) op te leggen voor elke keer dat hij overlast veroorzaakt.

Verplichte juridische actie verhuurder

Als een huurder tegenover andere huurders van dezelfde verhuurder onrechtmatige overlast veroorzaakt, is de verhuurder zelfs verplicht op te treden tegen de huurder die de overlast veroorzaakt. Als de verhuurder dit nalaat, dan wordt de overlast als een gebrek gezien aan het gehuurde. De huurder die de overlast ondervindt kan dan juridische acties tegen verhuurder ondernemen en bijvoorbeeld optreden van de verhuurder tegen de overlastgever eisen, of huurverlaging eisen.

U bent verhuurder? bestel voorbeeldbrief overlast huurder!

Als verhuurder zal u bepaald niet blij zijn met een huurder die overlast veroorzaakt. U zal daarom op moeten treden tegen deze huurder. Als een gesprek met de huurder niet helpt, zal u huurder moeten sommeren de overlast te staken met een juridisch correcte sommatiebrief.  Onze juristen/advocaten hebben hiervoor een voorbeeldbrief stoppen overlast huurder voor u opgesteld. Deze modelbrief staken overlast huurder kunt u hieronder bestellen.

Mediation en belang dossiervorming

Een verhuurder die geconfronteerd wordt met een overlast gevende huurder doet er uiteraard goed aan om eerst de huurder op zijn kwalijke gedrag aan te spreken en dit aanspreken schriftelijk te bevestigen, bijvoorbeeld door een aangetekende brief. Als huurder dan in herhaling vervalt kan – afhankelijk van het soort van overlast – de politie of buurtregisseur worden ingeschakeld. Dit leidt mogelijk tot een oplossing, of in ieder geval tot 'dossiervorming' waardoor de kansen bij de rechter voor verhuurder worden versterkt.

Omdat een procedure bij de rechter een zwaar middel is, waarvan het succes niet op voorhand vaststaat, kan mediation een goed alternatief zijn. Bij mediation is het de bedoeling dat betrokken partijen het geschil onder leiding van een mediator zelf oplossen.

Bent u verhuurder of huurder en heeft u rechtshulp nodig bij overlast?

Overlast is een ernstige zaak. U wilt dan goed geholpen worden. Bel bij vragen over overlast onze gespecialiseerde advocaten en juristen op 020 - 6890 863 of mail. Wij zullen u graag van dienst zijn. Wij kunnen u ook van dienst zijn als u een huis gekocht heeft en er overlast blijkt waarover de verkoper u niet heeft geïnformeerd. Kijk dan op onze verborgen gebreken bij huis website.